Login form
Sorry, User can NOT register!

Acest articol este disponibil si in: Engleză Franceză

Informaţii utile

Sfaturi pentru cei care vor sa vândă un imobil
Nu va implicati emotional
O data ce ai decis sa vinzi imobilul, pune-te in postura unui vanzator si nu in cea de proprietar. Privind tranzactia strict din perspectiva financiara, te vei detasa de aspectele emotionale ale vanzarii imobilului de care te leaga o serie de amintiri sau planuri.
De asemenea, incearca sa iti amintesti cum te simteai, atunci cand tu ai cumparat acel imobil pe care incerci sa il vinzi. Nu uita ca nu vinzi doar o proprietate, ci o imagine, un vis si un mod de viata, in acelasi timp, motiv pentru care vei fi tentat sa investesti timp si bani pentru a-ti pregati casa de listare pe piata libera. Aceste schimbari nu doar ca te vor ajuta sa cresti pretul de strigare, dar locuinta nu iti va mai fi familiara si astfel nu te vei implica emotional.
Angajati un agent imobiliar
Desi, agentii imobiliari percep un comision (aproximativ 2%), sa incerci sa iti vinzi casa de unul singur, mai ales daca nu ai mai facut-o pana atunci, poate fi destul de dificil. Un agent imobiliar bun, ar trebui sa te ajute sa fixezi un pret corect si competitiv, care sa iti creasca sansele unei vanzari rapide. De asemenea, agentul are mai multa experienta in negociere si te poate ajuta sa vinzi imobilul la un pret mai bun. Pe parcursul unei tranzactii pot aparea diverse probleme, iar agentul stie cum sa le solutioneze. In plus, agentii imobiliari sunt familiarizati cu actele necesare, precum si cu etapele ce trebuie parcurse pana la finalizarea tranzactiei. Daca ai ales sa lucrezi cu un agent imobiliar, ofera-i acestuia toate informatiile, colaboreaza cu el, spune-i care iti sunt planurile de viitor, in acest mod iti va oferi consultanta si te va putea ajuta mult mai bine.

Un agent imobiliar te va putea ajuta astfel :

      1. iti va acorda asistenta la elaborarea documentelor;

 

      2. iti va evalua proprietatea si va propune un pret in concordanta cu realitatea din piata;

 

      3. iti poate recomanda efectuarea unor lucrari de cosmetizare, care vor creste valoarea proprietatii sau a unor sfaturi competente;

 

      4. un agent imobiliar va sti cand, unde si cum sa faca publicitate proprietatii dumneavoastra;

 

      5. iti va însoti potentialul cumparator in momentul in care imobilul este prezentat;

 

      6. daca nu sunteti in tara sau in localitate, va prezenta personal proprietatea, avand semnata o imputernicire din partea dumneavoastra;

 

      7. iti va media negocierea, optimizand procesul de vanzare-cumparare.

 

    8. un alt factor ce merita mentionat este ca agentiile imobiliare va ofera publicitate pe site-ul agentiei precum si in media.

Nu cere un pret nerealist si nu te astepta sa primesti pretul cerut
Indiferent, daca ai ales sa lucrezi cu un agent sau nu, stabilirea unui pret corect este cheia vanzarii. Îti amintesti ca atunci, cand ai cumparat imibilul pe care vrei acum sa-l vinzi ai analizat piata, iar pretul alaturi de zona a fost unul dintre factorii principali de care ai tinut cont, atunci când te-ai decis asupra proprietatii? Cumparatorii vor face la fel si cu proprietatea ta. În contextul actual, o casa a carei valoarea este mult apreciata nu se va vinde, listarea la un pret mai mic poate fi o strategie de atragere a cumparatorilor.
Orice cumparator interesat va negocia. Daca vrei ca vanzarea sa fie incheiata, trebuie sa ii faci jocul. Listeaza locuinta la un pret sub piata, insa lasa si loc de negociere in acest mod ii oferi cumparatorului sansa de a simti ca a facut o afacere buna. Atentie! Nu cere un pret mare cu gandul ca vei putea negocia mai mult, vei pierde cumparatorii, pentru ca acestia vor crede ca ai ceva de ascuns sau ca e ceva in neregula cu imobilul tau.

Posteaza fotografii cu proprietatea
Cei mai multi cumparatori viziteaza portalurile imobiliare si foarte multe locuinte scoase la vanzare au fotografii. Iti vei face un mare deserviciu, daca nu vei posta si tu fotografii cu locuinta ta. Apeleaza la un cunoscator pentru fotografii sau la un agent imobiliar si vei avea avantajul de a lucra cu un specialist. O fotografie buna trebuie sa fie clara si luminoasa. Opteaza pentru o sedinta foto in timpul zilei, intr-o zi senina.

Nu incerca sa ascunzi problemele majore ale proprietatii
Majoritatea problemelor vor fi descoperite atunci cand potentialul cumparator va inspecta casa, asa ca nu are rost sa ascunzi nimic. Ai posibilitatea de a repara inainte de vizitele celor interesati, ori sa spui de la inceput ce probleme sunt. Tine cont de faptul ca daca nu vei repara micile stricaciuni, precum placi sparte de faianta, o baterie ruginita la chiuveta de la bucatarie, un perete murdar, in cazul apartamentelor si caselor, multi dintre potentialii clienti vor pleca. De asemenea e bine sa aerisesti locuinta inainte de a primi potentialii clienti.

Pregateste proprietatea de vanzare
Proprietarii care nu isi vor curata si aranja casa, pornesc la drum cu un dezavantaj. Un cumparator va alege intotdeauna o proprietate in care se simte ca acasa. Daca nu iti permiti sa angajezi profesionisti, dedica-ti timp pentru aceste activitati. Curata curtea, arunca obictele pe care oricum nu le doresti, vopseste si igienizeaza peretii si scapa de orice miros neplacut, ingradeste terenul, amenajeaza calea de acces. In felul acesta ai sanse sa inchei tranzactia la un pret mult mai bun.

Sfaturi pentru cei care doresc sa cumpere un imobil
Avantajul lucrului cu agentiile imobiliare consta in faptul ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va oferi o solutie conform cerintelor dumneavoastra si va va spune ce anume trebuie sa verificati, va va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda si multe alte lucruri foarte importante.

Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin doua saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara, pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu agenti imobiliari, evaluatori si avocati pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment. Dar nici sa nu cadeti in cealalta extrema, cautand foarte mult timp un imobil, riscati sa pierdeti ceea ce ati vizionat deja. Atunci, cand ati gasit solutia cea mai buna pentru dumneavoastra, impreuna cu agentul care va reprezinta incercati sa obtineti conditiile de plata si de eliberare a imobilului care va avantajeaza.

Daca nu lucrati cu o agentie imobiliara trebuie sa va alocati mai mult timp studiului de oferte, a modalitatilor si procedurilor la vanzare-cumparare, sa va consultati cu un avocat specializat in tranzactii imobiliare, cu privire la actele ce urmeaza a fi facute.

Cum sa aleg pentru a achizitiona profitabil?
La alegerea unui imobil trebuie sa mai studiem: pretul aproximativ in zona, structura imobilului, anul de constructie, daca este sau nu izolat termic, amplasarea centrelor comerciale, institutiilor publice, scoli, a statiilor pentru mijloacele de transport, suprafata imobilului, utilitatile cu care este dotat imobilul si eventuale vicii ascunse (gradul de risc seismic).
In momentul transferului legal al proprietatii actul se incheie numai la notar. Inainte, vanzatorul si cumparatorul trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a se evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).

Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa citeasca cu atentie actele. Se impune atunci cand cel care vinde este casatorit, ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si consimtamantul celuilalt, actul, desi este incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.

De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru, nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va avea loc un proces intentat de cineva care revendica calitatea de proprietar sau coproprietar, asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii. La notariat cumparatorul este bine sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.

S-a lansat prima asigurare malpraxis pentru agentii imobiliari
Asociatia Profesionala a Agentilor Imobiliari din Romania (APAIR) si brokerul de asigurare Marsh au lansat impreuna cu Astra Asigurari prima asigurare profesionala pentru agentii imobiliari.
Polita acopera riscurile cu care se confrunta in mod obisnuit agentul imobiliar. Pana acum, asigurarile de raspundere profesionala erau contractate de agentiile imobiliare, la nivel de companie, pentru tot personalul angajat. Cu toate acestea, numarul companiilor care incheiau astfel de polite este destul de mic.
Am inceput cercetarile in legatura cu acest produs, impreuna cu APAIR, inca din 2009. Au fost foarte multe detalii de pus la punct, dar credem ca produsul lansat astazi este unul acoperitor pentru agentii imobiliari membri APAIR. Membrii care doresc sa se asigure pentru sume mai mari decat cele minime obligatorii au posibilitatea sa-si majoreze asigurarea in conditii preferentiale„, a spus Eduard Simionescu, managerul departamentului de raspunderi profesionale din cadrul Marsh Romania.
Sursa: businessmagazin.ro

Acte necesare vânzării/cumpărării unui imobil
Actul de dobandire al bunului imobil de catre cumparator
Acest act atesta existenta dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Poate fi dupa caz: actul de vanzare-cumparare, certificatul de mostenitor, contractul de donatie, contractul de schimb, sentinta civila, contractul de construire.

Pentru imobilele cumparate de la stat:
1. Imobilul a fost cumparat de la stat inainte de 1989 – contractul de construire, procesul verbal de predare-primire a imobilului, titlul de proprietate eliberat de Administratia financiara, incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate). Daca imobilul a fost achitat integral si nu a fost radiata inscriptia ipotecara, depuneti o cerere prin care sa solicitati la CEC (avand contractul de construire in original la dvs) eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare este intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se va efectua la biroul de carte funciara.
2. Imobilul a fost cumparat de la stat dupa 1989 – act de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire a imobilului, dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii creditoare, daca plata s-a facut in rate. Daca plata ratelor s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare.

Certificatul fiscal
Certficatul fiscal atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul respectiv si ca impozitele sunt achitate la zi. Actele necesare eliberarii acestui certificat fiscal sunt urmatoarele :

  • cerere (formular tip);
  • act de identitate (original şi fotocopie);

Daca e cazul, trebuie sa aveti la dvs in original si copie: certificat de moştenitor, certificat de deces, certificat de naştere, certificat de casatorie, sentinta de divort.
Certificatul fiscal se elibereaza prin compartimentul registratura al directiei de taxe si impozite din sectorul de care apartineti.
Certificatul se elibereaza personal proprietarului pe baza actului de identitate, fie de un reprezentant in baza unei procuri notariale sau imputerniciri avocatiale. Pentru persoanele din strainatate, procura trebuie sa fie întocmita la Ambasada sau Consulatul Romaniei.
Certificatul fiscal este valabil doar 30 de zile de la eliberare! Daca cererea a fost depusa dupa data de 25 a lunii, certificatul este valabil pana la sfarsitul lunii urmatoare.

Adeverinta asociatia de proprietari daca imobilul care se vinde face parte dintr-un condominium
Este un formular standard care atesta ca nu aveti datorii catre asociatie. Adeverinta trebuie completata in 3 exemplare de catre administrator si de catre presedintele Asociatiei de Proprietari (semnat, stampilat si numele in clar). Va fi insotita de o copie dupa ultima lista a cotelor de la intretinere (care sa aiba stampila asociatiei in original) si o copie a ultimei chitante care atesta plata acestor cote. In final, adeverinta trebuie vizata la primaria de sector.

Intabularea, extrasul de Carte Funciara
Intabularea reprezinta inscrierea imobilului in Cartea Funciara a dreptului de proprietate si celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
Cererea tip de înscriere în cartea funciară (intabularea) se depune la Biroul de Carte Funciara in raza sectorului de care apartine imobilul, alaturi de urmatoarele acte:

  • documentatia cadastrala (efectuata de o persoana fizica sau juridica autorizata pentru executia acestui tip de lucrari. Este necesar sa puneti la dispozitie expertului cadastral o copie dupa actul de identitate, dupa actele de proprietate si schitele aferente, in masura in care acestea exista);
  • copii dupa actele de identitate ale proprietarilor;
  • copie legalizata dupa actul de proprietate (in cazul unei sentinte legalizarea se face de catre judecatoria care a pronuntat hotararea si nu de catre un birou notarial);
  • schita apartamentului in cazul in care exista;
  • planuri 1:500, planuri 1:2000;
  • declaratie tip privind identificarea limitelor proprietatii pentru care se executa masuratorile – pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;
  • certificat fiscal pentru compartimentul registratura al directiei de taxe si impozite din sectorul de care apartineti

La momentul vanzarii veti avea nevoie si de Extrasul de Carte Funciara (care certifica toate datele de identificare si situatia juridica actuala a imobilului), care se poate obtine doar de catre notar (!) pe baza dovezii de intabulare.

Atentie! Cand sunteti pregatit cu toate actele mentionate mai sus, trebuie sa va adresati biroului notarial (unde se va semna contractul de vanzare-cumparare) pentru eliberarea extrasului de carte funciara. Atunci va trebui sa depuneti : dovada intabularii imobilului (incheierea de admitere a intabularii), copie act de proprietate, copie acte de identitate proprietar si cerere tip -aceasta cerere va va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial.
Pentru a putea vinde imobilul aveti nevoie de un Extras de Carte Funciara. Acesta se poate obtine doar de catre notar pe baza dovezii de intabulare. Dovada de intabulare o poate obtine inginerul cadastral pentru dumneavoastra, dar pentru eliberarea acesteia trebuie sa aveti realizata documentatia de cadastru.
Poate parea complicat, insa exista si o cale simpla: daca aveti nevoie de cadastru, apelati la un inginer cadastral. Dupa aceea, tot acesta va va obtine si dovada intabularii. Cu aceasta va duceti la notar si notarul va solicita Extrasul de Carte Funciara. Fara acest act nu va puteti vinde casa.
Extrasul de carte funciara certifica toate datele de identificare si situatia juridica actuala a imobilului:

      1. Descrierea imobilului

 

      2. Numele si prenumele proprietarilor

 

      3. Actele in baza carora acestia au dobandit proprietatea

 

    4. Sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdictii de instrainare, privilegii etc.

Extrasul de carte funciara se elibereaza catre de Biroul de Carte Funciara in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare-cumparare si unde trebuie sa depuneti:

  • dovada intabularii imobilului – inginerul cadastral va poate ajuta sa o obtineti
  • copie act de proprietate
  • copie acte de identitate proprietar
  • cerere tip – aceasta va va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial

Acest extras de carte funciara se elibereaza numai delegatilor notariali, la cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii, timp in care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi imobil. Astfel, este exclusa vanzarea imobilului de doua ori. Dupa depunerea cererii mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.

Aspecte importante:

  • Notarul are posibilitatea de a aplica o reducere a onorariului perceput pentru autentificarea actelor redactate de un avocat.
  • Taxele si onorariul notarului/avocatului sunt suportate de cumparator, daca partile nu se inteleg altfel.
  • Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa citeasca cu atentie documentul(pot aparea greseli de ortografie sau termeni juridici de neinteles pentru partile implicate).
  • Este necesara imputernicirea legalizata de la coproprietari (cand acestia exista si nu sunt prezenti).
  • Contractul si plata se fac numai in prezenta notarului!!!!
  • La semnarea actului de vanzare-cumparare taxele platite vor fi: taxa de timbru (variaza in functie de locuinta), timbrul judiciar, onorariul notarului.
  • Imobilele dobandite in baza legii 112/1996 se pot vinde la expirarea a 10 ani de la dobandire insotite de doua adeverinte scoase de la primarie (A.F.I)
Standarde BOMA
BOMA (Building Owners and Managers Association) este o organizatie profesionala din U.S.A. – a tuturor persoanelor implicate in proprietatile comerciale: proprietari si manageri, developeri, specialisti in leasing imobiliar, furnizori de produse si servicii pentru spatiile comerciale.
Clasa A
Acestea sunt cladirile de birouri cu cel mai inalt prestigiu care concureaza pentru o categorie de clienti de top, care isi permit chirii care trec peste mediul chiriilor din zona.
Cladirile de acest tip dispun de finisaje de inalta calitate, utilitati si dotari de ultima generatie, accesibilitate exceptionala precum si o prezenta in piata extrem de bine definita. In termeni concreti, potrivit standardelor BOMA, o cladire de birouri de clasa A trebuie sa indeplineasca printre altele, urmatoarele conditii:

  • Suprafata minim 1000 metri patrati/nivel;
  • Acces rapid la mijloacele de transport in comun;
  • Lifturi cu perioada de asteptare sub 30 de secunde;
  • Ventiloconvectoare care sa ofere o climatizare individuala in fiecare incapere;
  • Iluminare de minim 500 de lucsi in zona de birouri si de 300 de lucsi in zonele adiacente;
  • Inaltime minim 2,7 metri /incapere;
  • Imobilele de birouri de clasa A din zonele centrale trebuie sa ofere minim 150 metri patrati inchiriabili, pentru parcari, iar cele din zone mai putin aglomerate trebuie sa poata oferi minim 50-70 de metri patrati inchiriabili pentru parcari;
  • Suprafata utila a unei asemenea cladiri reprezinta cel mult 80-85% din suprafata construita, iar acesta este un element extrem de important in catalogarea cladirii ca apartinand clasei A.

Diferenta dintre cladirile de birouri de clasa A si cele de clasa B se face prin locatia birourilor; in cazul birourilor de clasa A locatia trebuie sa ofere vizibilitate si acces facil, sa aiba suprafata vitrata mare, sa dispuna inclusiv de parcari subterane cu locuri suficiente de parcare, sa ofere servicii adiacente incluse in pretul chiriei, cum ar fi: cafeterii, restaurante, gradinite pentru personalul care lucreaza in cladire, piscine, cluburi de fitness, sala de sport;
In Romania, una dintre caracteristicile pietei este aceea ca toate aceste servicii adiacente nu sunt incluse in pretul de inchiriere al spatiului de birouri, in timp ce in Occident, acestea intra in chiria ceruta de proprietar.
Serviciile administrative sunt foarte importante – acestea sunt oferite de catre proprietarul cladirii tuturor chiriasilor sub forma cheltuielilor administrative, iar acestea cuprind:

  • revizia si intretinerea utilajelor si instalatiilor aferente utilitatilor;
  • serviciu de curatenie profesionala in spatiile comune;
  • paza si securitate monitorizata 24 de ore din 24, prin camere de supraveghere montate in interior si exterior, cu portar permanent;
  • serviciul de secretariat general la receptive;
  • administrator angajat al cladirii.

In aceeasi ordine de idei, nu poate exista o astfel de cladire intr-o zona care nu intruneste rigorile de afaceri, incluzind aici reteaua rutiera, calitatea cladirilor din imprejurimi, suprafata ocupata de parcuri si zone verzi, atmosfera zilnica. Adeseori daca mediul inconjurator se degradeaza o cladire de birouri clasificata ca fiind de clasa A isi poate pierde rangul.

Clasa B
Cladirile care concureaza pentru o paleta larga de clienti care isi pot permite chirii de un nivel mediu, intra toate in aceasta categorie. Finisajele acestor cladiri sunt de buna calitate, utilitatile si dotarile cladirii se ridica la un bun nivel fara a fi cele de top in materie, motiv pentru care oferta acestor cladiri nu poate concura in pretul/chirie cu cladirile de birouri care se inscriu in clasa A.
Clasa C
Cladirile care intra in aceasta categorie se adreseaza acelor companii care pe de o parte nu isi pot permite un nivel mai ridicat al chiriei, dar nici nu au nevoie de mai mult decat de un spatiu functional pentru a-si desfasura activitatea. Fara a fi de proasta calitate, aceste cladiri sunt de regula amplasate in zone mai putin accesibile, au dotari functionale fara a se ridica la nivelul dotarilor din cladirile de birouri de clasa B si de regula chiriile in aceste spatii se situeaza sub nivelul chiriilor solicitate in zona.
Dicţionar de termeni imobiliari
Extravilan – partea din unitatea administrativ-teritoriala cuprinsa în afara intravilanului, delimitata cadastral potrivit legii.
Imobil – parcela de teren cu sau fara constructii
Intravilan – Teritoriul determinat prin Planul urbanistic general (PUG), care cuprinde ansamblul terenurilor cu si fara constructii, ce constituie o localitate
Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrându-se ulterior în Planul general urbanistic (PUG) al localitatii.
Cadastru – sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar
Planul Urbanistic General ( P.U.G.) – este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pt. intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.
Metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUGului urmareste sa:

  • optimizeze relatiile localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean;
  • valorifice potentialului natural, economic si uman;
  • stabileasca si delimiteze teritoriului intravilan;
  • organizeze si dezvolte caile de comunicatii;
  • stabileasca si delimiteze zonele construibile si functionale;
  • stabileasca si delimiteze zonele cu interdictie temporara si definitiva de construire;
  • stabileasca si delimiteze zonele protejate;
  • evidentieze detinatorii terenurilor si modul de circulatie juridica a terenurilor;
  • delimiteze suprafetele pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;
  • stabileasca modul de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor.

Planul Urbanistic Zonal (P.U.Z.) – este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
Problemele abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal sunt:

  • organizarea retelei stradale;
  • zonificarea functionala a terenurilor;
  • organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
  • indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);
  • dezvoltarea infrastructurii edilitare;
  • statutul juridic si circulatia terenurilor;
  • delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata;
  • masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata;
  • mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
  • masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
  • reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului.

Planul Urbanistic de Detaliu (P.U.D.) – reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.
Problemele abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu sunt:

  • regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor;
  • compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;
  • relatii functionale si estetice cu vecinatatea;
  • asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;
  • permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor;
  • modul de ocupare si utilizare a terenului (POT, CUT);
  • functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor;
  • integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate;
  • interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul);
  • circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto);
  • parcaje, spatii de recreere si de joaca;
  • echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc);
  • functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului; circulatia acestora daca este cazul

P.U.D.-ul sau P.U.Z.-ul sunt solicitate:

  • daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD sau PUZ deja aprobat;
  • daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire, este necesara intocmirea unui PUD;
  • daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUZ sau PUD existent si aprobat.

Solicitantul unui Certificat de Urbanism este obligat sa comande proiecte de urbanism necesare organelor de avizare, pe cheltuiala sa, insa beneficiarul acestor proiecte (PUZ, PUD) este administratia locala, indiferent de cine plateste intocmirea acestora.
Procentul de Ocupare al Terenului (P.O.T.) – exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT = 15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului).
Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
Coeficientul de Utilizare al Terenului (C.U.T.) – exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).
Certificatul de Urbanism (C.U.) – Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
Autorizatia de Constructie (P.A.C.) – Autorizatia de constructie este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii.
Autorizatia de Demolare (P.A.D.) – Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.