Login form
Sorry, User can NOT register!

Blog

Acest articol este disponibil si in: Engleză Franceză

Vesti bune pentru cei care vor Prima Casa
www.ziare.com
Piata rezidentiala din Cluj Napoca 2013
Cristian Bagacean
Ca urmare a accentuarii crizei finantarii in sectorul bancar din Romania, piata imobiliara si-a continuat trendul descendent, insa mai atenuat decat in perioada 2009 – 2010.
Asadar, daca in ultimii 4 ani preturile apartamentelor vechi au inregistrat la nivel national scaderi de aproximativ 40% – cu diminuari ale valorilor si de 25% pe an in perioada de inceput a crizei – in ultimul an scaderea a fost de sub 5%, 2012 fiind cel mai stabil an de la inceputul crizei imobiliare.
La nivel national pe primul loc in clasamentul preturilor la apartamentele vechi se situeaza si de aceasta data capitala, cu o medie de 950 Euro/mp, urmata indeaproape de Cluj-Napoca cu 900 Euro/mp, pe locul trei situandu-se Timisoara cu 875 Euro/mp.
Comparativ cu perioada de inceput a crizei, preturile apartamentelor vechi au scazut in medie cu aproximativ 60%, scaderea moderandu-se in ultimul an, fiind de sub 5%.
Preturile pentru apartamentele noi au inregistrat o scadere usor mai redusa decat a celor vechi, de la inceputul crizei diminuarea fiind de aproximativ 35%, iar scaderea in ultimele 12 luni de doar 2%.
In privinta apartamentelor noi, in Cluj Napoca pretul mediu de tranzactionare a fost de aproximativ 1100 Euro/mp.
Tinand cont de conjunctura economica estimam ca si anul acesta, vom asista in continuare la o scadere a pietei rezidentiale.
La fel ca in toata tara piata imobiliara din Cluj Napoca este influentata de situatia stagnanta a economiei romanesti si de reticentele investitoriilor in proiectele imobiliare de pe pietelor emergente din Europa.
Pentru investitorii din industria imobiliara urmeaza in continuare momente de incertitudine.
Preturile medii de tranzactionare ale apartamentelor vechi sunt aproape similare in Bucuresti si Cluj-Napoca, dar trendul ramane unul de scadere, cu toate ca ritmul s-a mai domolit iar in unele cazuri consemnam chiar mici semne de crestere. Asa arata piata rezidentiala din 2012. Ofertele de vanzare a apartamentelor noi de pe piata locala sunt localizate in diferite zone cum ar fi Florestiul dar si in cartierele Andrei Muresanu, Buna Ziua, Europa, Baciu, Gheorgheni, Marasti si Manastur. Pretul pentru aceste imobile variaza intre 1000 si 1250 Euro/mp in cartiere si 1300 -1500 Euro/mp in zona centrala si Andrei Muresanu.
La inceputul anului 2013 exista cateva imobile finalizate sau in diverse stadii de constructie e in zone cum ar fi: Marasti, Zorilor, Europa, Buna Ziua, Baciu si Floresti.
In privinta apartamentelor vechi cele mai multe oferte sunt localizate in marile cartiere ale orasului, dezvoltate inainte de 1990, cum ar fi : Manastur, Marasti, Gheorgheni, Grigorescu. Pretul pentru aceste imobile variaza intre 850 si 1000 Euro/mp.
Sfaturi pentru cei care doresc sa achizitioneze un apartament
Cristian Bagacean
Deseori, s-a intamplat sa cumperi un apartament intr-un bloc nou la un pret bun, insa dupa putin timp te pomenesti ca se darama peretii, cade tencuiala, sau ia foc si nu mai poate fi stins incendiul, ori ca trebuie sa mergi prin noroi pana la cea mai apropiata farmacie sau magazin alimentar.
Incendiul izbucnit de curand intr-unul dintre marile ansambluri rezidentiale din Bucuresti, ne-a adus in atentie calitatea proasta a constructiilor noi, lipsa avizelor necesare, precum si distanta fata de mijloacele de transport in comun, precum si lipsa infrastructurii.
Toti cei care doresc sa achizitioneze o locuinta si au sau imprumuta banii necesari, isi pun intrebarea ce tip de apartament este mai avantajos sa aleaga: unul nou sau unul vechi.
In piata imobiliara se observa ca un numar tot mai mare de clienti care au inceput sa observe defectele blocurilor noi, preferandu-le in special pe cele construite in anii de dinainte de revolutie. Si asta pentru ca acestea sunt mai sigure in ceea ce priveste structura de rezistenta, deoarece au fost ridicate dupa standarde stricte, pe care Romania le-a implementat dupa cutremurul din 1977.
Totodata, cei mai multi clienti din marile orase precum Cluj Napoca, Brasov, Timisoara, Iasi si Bucuresti, cauta apartamente confort I sau marit, decomandate si neaparat construite dupa 1977, preferand etaje intermediare si situate la mica distanta de mijloacele de transport in comun si de centrul oraselor.
Peste 70% dintre clientii care merg la vizionari cu agentiile imobiliare sau pe cont propriu, prefera sa cumpere intr-un bloc construit dupa 1977, datorita faptului ca au constatat singuri, diverse deficiente ale noilor constructii (locatie, infrastructura, calitate, etc.),sau din informatii culese de la prieteni sau cunostinte care au apucat sa cumpere un apartament nou si se plang ca se confrunta cu diverse probleme.
In acelasi timp, procentul celor care prefera sa cumpere in blocuri construite dupa 1977, este in continua crestere.
Avantaje si dezavantaje la apartamente in blocuri vechi:
Principalele avantaje ale unui apartament intr-un bloc vechi sunt urmatoarele:

  • locatia acestuia
  • calitatea de cele mai multe ori superioara a constructiilor
  • apropierea de mijloacele de transport in comun
  • apropierea fata de institutii
  • apropierea fata de scoli, gradinite si cresa
Blocurile vechi au insa si cateva dezavantaje, cum ar fi:

  • instalatiile vechi
  • pierderile de caldura prin peretii insuficient izolati termic
  • riscul seismic
  • gradul de uzura tehnica
Toate acestea reprezenatnd motive pentru care valoarea imobilului nu va creste in timp, existand chiar riscul de a scadea.
Principalul motiv pentru care ansamblurile rezidentiale noi sunt ocupate in proportie de aproape 100%, este pretul de vanzare, eventual si aspectul exterior al blocurilor.
Cele mai mari dezavantaje ale blocurilor noi sunt :

  • structura de rezistenta deseori fragila
  • materialele de constructie de proasta calitate care pot conduce la avarii serioase in timp
  • peretii interiori din rigips care nu ofera izolarea fonica necesara.
Deseori, apartamentele noi si mai ieftine se afla localizate la periferie, ceea ce presupune o serie de dezvantaje:

  • infrastructura deficitara (lipsa retelei de canalizare, drumuri neasfaltate)
  • timpul pierdut cu transportul spre locuinta sau serviciu
  • numarul insuficient de mijloace de transport in comun sau deseori lipsa acestora
  • lipsa farmaciilor, scolilor, unitatilor bancare, magazinelor, etc
Avantaje si dezavantaje la apartamente in blocuri noi:
Apartamentele noi au insa si avantaje cum ar fi:

  • confortul sporit fata de cele din blocurile vechi
  • posibilitatea alegerii finisajelor dorite
  • instalatii noi
  • izolatia termica exterioara
  • centrala termica inclusa(in majoritatea cazurilor)
  • suprafata generoasa a teraselor sau balcoanelor
  • locul de parcare la subsolul imobilului sau in exterior
In opinia noastra aproximativ 35-40 % dintre ansamblurile rezidentiale noi sunt construite cu materiale de calitate, beneficiaza de o locatie buna si de infrastructura completa. Aceste, imobile sunt insa destul de scumpe, atat din cauza pretului mare al terenurilor pe care au fost edificate cat si ca urmare al pretului materialelor de constructie.
In ultimii ani cumparatorii au devenit interesati de calitatea constructiei ansamblurilor rezidentiale si de locatia noilor ansambluri, devenind mai selectivi.
Pe langa locatie, valoarea estetica si calitatea proiectelor devenind criterii importante in luarea deciziilor de achizitionare a unui apartament.
In acelasi timp a crescut competitia intre dezvoltatorii, iar acestia au devenit mai atenti la calitatea constructiilor si mai transparenti, punand la dispozitia clientilor o serie intreaga de informatii si documentatii.
Pe masura cresterii exigentei cumparatorilor, a crescut si concurenta intre dezvoltatori si de aici cresterea calitatii constructiilor noi, nivelul de reticenta fata de constructiile rezidentiale noi a scazut, in special daca ne raportam la perioada de dinainte de 2008.
Cel mai bine ne putem da seama de calitatea lucrarilor si a materialelor folosite in cazul unei constructii noi, la demararea constructiei, atunci cind se ajunge la stadiu de rosu, apoi de gri.
Pentru ca eventualele schimbari sau abateri de la proiect sunt vizibile, putem astfel constata diferentele intre ceea ce este in proiect si ceea ce este in realitate.
Este recomandabil sa cerem parerea unui inginer cu experienta in constructii, pentru a constata eventualele probleme, acesta poate verifica, cu ajutorul aparaturii de specialitate si a experientei in constructii, structura de rezistenta a imobilului si poate oferi informatii despre siguranta cladirii.
Pentru a avea siguranta ca achizitionati un apartament de calitate, trebuie sa verificati urmatoarele aspecte:

  • peretii interiori (expertii nu recomanda rigips-ul pentru compartimentarea apartamentelor);
  • orientarea acoperisului blocului, materiale folosite pentru realizarea acestuia;
  • eventuale infiltratii de apa in subsol;
  • segregari ale stalpilor daca constructia este la rosu;
  • racordarea la canalizarea din oras, (in cazul ansambluirilor cu fosa septica apa este foarte dura, periclitand siguranta masinilor de spalat si chiar a conductelor);
  • gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei;
  • vecinii ansamblului;
  • cuantumul lunar la intretinere(unde este cazul);
  • frecventa mijloacelor de transport in zona (mai ales daca este vorba despre un imobil aflat la periferia orasului).
Dupa verificarea acestor aspecte recomandam clientilor interesati sa ceara opinia celor care deja locuiesc in respectivul imobil, mergand la apartamentele vecine care sunt deja locuite.
Documente pe care le putem solicita de la dezvoltator
La cererea unui viitor cumparator, dezvoltatorul are obligatia sa puna la dispozitia solicitantului toata documentatia proiectului rezidential:

  • cadastrul, in cazul in care apartamentul este deja finalizat
  • garantia imobilului
  • avizele necesare demararii si derularii proiectului
  • receptia finala
  • avizele celor de la Siguranta in Constructii
  • istoricul terenului pe care este amplasata constructia (fostii proprietari, actele care releva faptul ca dezvoltatorul este actualul proprietar de drept al terenului).
Pentru a fi 100% siguri ca totul este in regula este bine sa solicitati opinia agentului imobiliar care va insoteste sau unui expert autorizat care sa studieze documentatia.
Un aspect foarte important, il constituie verificarea autorizatiei de construire, intrucat este posibil ca dezvoltatorul sa faca lucrari suplimentare, ulterioare autorizarii sau sa nu respecte cele cerute prin autorizatia initiala.
Este recomandat sa fie ceruta de la dezvoltator si cartea imobilului, pe care sa o analizati impreuna cu un specialist in domeniu. Acolo se gasesc toate informatiile legate de imobil, precum si etapele de constructie, materialele folosite, si copiea proiectului.
Documente necesare pentru vanzare-cumparare

  • contractul de vanzare/cumparare sau contractul de construire,
  • procesul verbal de predare-primire a locuintei
  • certificatul fiscal
  • incheierea de carte funciara
  • extrasul de carte funciara
  • adeverinta de la asociatia de proprietari si dosarul cadastral in copie.
De asemenea, cumparatorul poate solicita dezvoltatorului si contractul de antrepriza, pentru a identifica garantiile date de constructor. In acelasi timp putand verifica provenienta materialelor si a echipamentelor folosite.
Solutia optima este de a cerere dezvoltatorului certificatele de calitate pentru materialele utilizate, certificatele dirigintelui de santier pentru fiecare faza a constructiei si rapoartele inginerilor de santier din timpul constructiei.
Ansamblurile noi de locuinte au fost foarte bine primite in perioada de boom-ului imobiliar, insa nivelul ridicat al preturilor, scepticismul unui concept nou de achizitie i-a determinat pe cumparatori sa se orienteze in acea perioada cu precadere spre imobilelele vechi.
Pe masura ce preturile au mai scazut si dezvoltatorii au apucat sa castige increderea clientilor prin calitatea lucrarilor efectuate, interesul pentru un imobil nou a crescut vizibil.
Proprietarii care nu-si renoveaza casele degradate risca amenzi sau chiar inchisoarea
Cristian Bagacean
Proprietarii imobilelor degradate vor fi obligati sa finanteze lucrari exterioare, precum reparatii, tencuieli si zugraveli, si vor fi scutiti temporar de impozit pe cladire daca executa lucrarea in regie proprie, in caz contrar fiind sanctionati cu amenda pana la 10.000 lei sau chiar cu inchisoare.
Lucrarile trebuie derulate din propria initiativa a proprietarului, persoane fizice sau juridice, sau la simpla cerere a autoritatilor locale.
Obligatia acestor lucrari nu va fi insa valabila pentru constructii expertizate tehnic si incadrate in Clasa I de risc seismic si pentru blocuri reabilitate termic sau inscrise in programele locale pentru executarea lucrarilor de reabilitare termica, conform unui proiect de ordonanta.
Lucrarile de interventie pentru „reabilitarea structural-arhitecturala exterioara a constructiei” vor consta in reparatii la zidarii, tencuieli, zugraveli, vopsitorii, inlocuirea timplariei exterioare cu tamplarie performanta energetic, refacerea invelitorii/terasei, inclusiv refacerea/repararea trotuarelor de protectie aferente constructiei, demontarea/remontarea instalatiilor si echipamentelor montate pe fatade/terase.
Termenul pentru executarea lucrarilor de interventie va fi de sase luni de la data primirii de catre proprietar a unei notificari din partea autoritatii locale si poate fi extins doar cu cel mult doua luni si numai cu acordul primarului, emis in baza concluziilor unei note tehnice de constatare, in functie de natura si amploarea lucrarilor.
Proprietarii notificati vor fi obligati sa permita realizarea lucrarilor si verificarea executarii corecte a acestora prin diriginti de santier sau firme de consultanta specializate, pe tot parcursul lucrarilor.
Proiectarea si executarea lucrarilor de interventie trebuie asigurate, pe cheltuiala proprie, de catre proprietarii constructiilor.
Autoritatile locale vor putea acoperi costurile, partial sau integral, din bugetul local, in limita fondurilor aprobate anual cu aceasta destinatie, dar numai pentru persoanele care nu pot finanta lucrarea si dovedesc ca au venituri medii nete lunare pe membru de familie sub castigul salarial mediu net lunar pe economie.
In cazul in care un proprietar notificat refuza executarea lucrarilor si nu permite accesul la cladire, primarul va promova o hotarare de consiliu local prin care lucrarile vor fi initiate cu recuperarea ulterioara a banilor de la proprietari, prin somatie, pana la data receptiei finale a lucrarilor, pe baza autorizarii primite de la instanta judecatoreasca, prin ordonanta presedintiala.
Somatia va constitui titlu executoriu si va fi comunicata, in cazul in care suma nu poate fi recuperata prin plata voluntara sau deducere, organelor teritoriale subordonate Agentiei Nationale de Administrare Fiscala, care vor initia procedura de executare silita pentru recuperarea sumelor platite.
„Persoanele vinovate de incalcarea obligatiilor se sanctioneaza in functie de gravitatea faptei, inclusiv prin sesizarea instantelor de judecata. In toate cazurile in care neindeplinirea sau indeplinirea necorespunzatoare de catre proprietarii notificati a obligatiilor care le revin cu privire la realizarea lucrarilor de interventie a produs distrugeri de bunuri materiale, vatamari corporale grave ale persoanelor sau ucidere din culpa, fapta de neindeplinire sau indeplinire necorespunzatoare constituie infractiune si se pedepseste cu inchisoare de la 6 luni la 3 ani sau amenda”, se arata in document.
Amenzile aplicate proprietarilor pentru nerespectarea obligatiei de derulare a lucrarilor vor fi cuprinse intre 2.000 lei si 10.000 lei.
Pentru lucrarile de interventie, prin derogare de la lege, proprietarii vor fi scutiti de plata cotei de 0,7%, catre Inspectoratul de Stat in Constructii, si 0,5%, catre Casa Sociala a Constructorului, din cheltuielile cu lucrarile de interventie, iar taxa pe valoarea adaugata aplicata asupra pretului materialelor de constructii folosite va fi recuperata in cuantum de 50%, in calitate de beneficiari ai lucrarilor.
In situatia in care proprietarul realizeaza lucrarile de interventie in regie proprie, acesta va fi scutit de la plata impozitului pe cladire, datorat pentru anul fiscal in care au fost executate lucrarile. Imobilele care trebuie astfel reabilitate vor fi stabilite de catre primari in termen de 90 zile de la data intrarii in vigoare a proiectului.
„In contextul manifestarii din ce in ce mai violente a fenomenelor meteorologice, urmare schimbarilor climatice mondiale, exista un consens al specialistilor in domeniul constructiilor si mediului, cu privire la vulnerabilitatea crescanda a fondului construit existent la factorii de risc naturali si antropici. Din cauza vechimii fondului construit existent se constata o crestere ingrijoratoare a accidentelor grave provocate de desprinderea/prabusirea unor elemente de constructie de la nivelul fatadelor si invelitorilor cladirilor care, prin nivelul avansat de degradare, pun in pericol siguranta si sanatatea populatiei”, este argumentul prezentat in document pentru instituirea acestor obligatii.
Sursa citata arata totodata ca nivelul avansat de degradare a constructiilor are un impact major in scaderea calitatii architectural-ambientale a cadrului urban, scaderea calitatii mediului si vietii in comunitate, diminuarea interesului social, economic si turistic in si pentru zonele afectate, reducerea pana la disparitie a specificitatii cadrului urban construit, afectarea pe termen lung a dezvoltarii teritoriale durabile a localitatilor.
Totodata, din punct de vedere social si urbanistic, se apreciaza ca exista semnale alarmante privind neaplicarea in practica a masurilor de interventie pentru repararea/reabilitarea exterioara a constructiilor cu un nivel ridicat de degradare si care, in marea majoritate a cazurilor, sunt amplasate in zone centrale, istorice, dens populate si de interes turistic ale localitatilor, fapt de natura sa genereze un real pericol public.